置业理财大讲堂现场图文实况

在连续加息的背景下，央行十一黄金周前又出台了第二套按揭房首付提高为四成、执行最低1.1倍基准利率的新政策，诸多举动都显示出国家打击炒房，抑制房地产盲目投资而造成房地产市场过热的决心，而这些政策的出台，都直接或者间接的影响着我们对房地产市场的判断。搜房的记者走访了中介公司并在网上开展了"百姓置业理财关注话题"的调查，结果显示人们普遍都关心以下几点：

1．08奥运之后投资房产是否还有赢利潜力？

2．在购房中，怎么样去选择适合自己的房贷产品？

3．房贷一族手中如有闲钱，是选择提前还贷还是进行其他投资？

4．怎样用房贷来理财？

5．如果选择投资，应该怎样合理投资基金？

是不是你也跟所有人一样面对目前的房地产状况心存困惑？是不是你也期望着专业人士能为你把房产投资细致地做一个解答？是不是你也想投资基金却不知道从何入手？10月，搜房网置业理财频道将举办大型线下网友互动活动??"置业理财大讲堂"，届时，各大知名金融机构理财专家将为你现场释疑，活动现场还备有精美礼品及更多惊喜等待您的热情参与。敬请关注！

活动时间：

2007年10月27日 14：30-16：30

活动地点：

青蓝大厦北京东城区东四十条24号

主讲嘉宾：

德意志银行中国区私人和工商企业银行部个人信贷业务总监 胡季

中易安房产担保公司销售总监 徐东华

渣打银行投资理财经理李洁

主讲内容：

活用房贷、基金理财

活动流程：

14：00-15：30专家讲解

15：30-15：50现场提问

15：50-16：00有奖互动

活动咨询电话：

8511 1241转5065

联系人：

陈小姐

报名方式：

1，在本贴下跟贴发表网名/姓名、联系电话

2，立即拨打报名热线85111241-5065

3，发信至 zhiyelicai@gmail.com留下您的姓名及本人联系电话

（接到您的报名后，搜房网联络专员将及时与您连线确认）

通过以上方式报名并参加活动的网友都将在现场领取精美礼品一份，同时搜房网为参加的广大网友准备了丰厚的奖品：价值588元的伊莱克斯的早餐吧1个;价值180元的酸奶机3个;价值80元的真空保温壶3个;有奖问答礼品环保手电若干;活动中更有意外幸运大奖等待你的热情参与。

欢迎您积极提出您感兴趣的置业理财话题，我们会挑选出一部分作为下期的主打内容。

▲以下为“第一期置业理财大讲堂”的现场图文报道：

【主持人】置业理财频道主办的，一档长期性的大型网友互动活动，我们置业理财产品、房贷产品、使用查询和理财咨询为一身，将房地产和金融理财进行联系，也是希望为我们的消费者、金融业、地产业之间搭起一座沟通的桥梁。目前我们的投资市场已经红透大半边天，作为理财的重要部分不动产投资也在持续升温。大家现在关心的不仅仅是停留在买和不买的问题上，在连续加息和政府提高利息的情况下，怎么买和买了以后怎么供的问题是大家最关心的。

【主持人】今天我们也请到三位专业的理财专家来为大家答疑解惑，下面请允许我介绍今天的嘉宾：德意志银行中国区私人和工商企业银行部个人信贷业务总监胡季，渣打银行投资理财经理李洁，中易安房产担保公司销售总监徐东华，欢迎三位的到来。下面有请我们德意志银行的胡总为我们说一下购房的新理念，是房主不是房奴，大家欢迎！

【主持人】接下来我们有请中易安房产担保公司的销售总监徐东华先生为大家做演讲，他的题目是房产贷款与投资理财。大家欢迎！

【徐东华】刚才我听了胡总的侃侃而谈，还有在台上的风度给我很大的压力。我介绍一下我自己，我涉及房地产的时间比我涉及贷款的时间要常一些。我也是搜房网的置业理财顾问，如果大家在购房方面有问题的话，我相信可以帮助大家。我来以前在网上给别人回答了几个问题，今天问题有一半是问贷款政策的。最近大家知道贷款利率一直上涨，还有二套房子的贷款。大家就担心我买的房产是不是会贬值，或者是等一等再买房。我不能说我的说法很权威，但是银行和房地产界的共识，每年银行发放贷款是有一个额度的，一旦超过这个额度他就会收紧贷款的。前一段事实如果有想贷款买第二套房的时候，究竟是以家庭为单位还是以个人为单位，我如果买第二套房贷款的话会不会很吃亏呢？其实如果你资金很充裕的话，贷也可以。

【徐东华】现在还有人说房价涨了这么高了，再买房投资是不是值得？我今天的重点问题就在这里。很多人说08年股市会大跌，我也不敢说它会不会跌，我也不是决策者，但是我可以帮助大家做一些分析。现在我们的投资市场非常热，房产具有两种性质一种是投资一种是居住，是具有消费品和投资品的两种属性。在现在的这种情况下房产是最好的投资渠道，从去年的股票牛市到今年的火热，很多人肯定不是买了股票就是买了基金，还有很多人关注QDII，还有人买邮票等各种收藏品。但是这些投资我们都要说投资有风险入市需谨慎，但是有一项风险小的就是房地产。如果我们买了房，就是经济不是很好房价下跌的这种可能还是存在的。那你说如果房价下跌了我就是赔了呢？不是的。就是说投资股市、楼市是呈螺旋状运行的，他会有高点和低点。到低点的时候会有很多人介入到这个里面，因为楼市、股市都是相关联的，楼市不是很好的话股市也不会很好的。大家觉得股市不是很好的时候会转向楼市的投资，大家觉得如果下跌得话我还可以住，我有多套的话还可以出租，就算住也不住，租也不好租，我还可以把它留在那里等着它再升值。

【徐东华】现在我们大家对自己的收入状况有比较好的预计，经济快速的发展，我相信 我的收入会越来越过，大家都是建立在这个基础上才敢花明天的钱买今天的房。房产投资里面也是分成两类的，以前的房产投资由于金融知识不完善，人们对房产投资的价值回报是房产价值本身的增长和租金的回报。房产投资是中长期的投资，我们做短线的话我们可以炒楼花，这个楼花是违规的。也就是说几万块钱买一个号，最后把这个号卖出去，这种我就不多说了，因为它本身的风险比较大。你说中期投资的话，我认为是5年左右，你房产买入并不能说明这套房产的价值。现在房地产投资由于金融工具的完善，就导致你即使把它投入到二手房市场，你都有可能不知道最终这个房产给你带来多少的回报。如果我们买一套房，北京市官方公布的数字去年是18%的房价上涨比例，我觉得身边的人都有同感。最近听到两个最多的，一个是真后悔没有早点买，一个是真不知道现在该不该买。如果是去年买了房子今年应该是涨了一半左右了，我们统计的数字是18%因为这是一个平均数。如果我们的期望值降一下，这个上涨是10%的话，这个价值就出现了。如果你买一个房子的话，你一年把它卖掉的话，你是挣10万块钱，但是如果你5年以后再卖的话可能是挣七八十万，而不是50万。就是你持有的时间越长它的增长空间越大。

【徐东华】这中间还有一项是它的租金回报，因为租赁市场不能说仅以房产现有价值来判断。比如说我们现在在CBD附近一套一百万的房子，大概能买一个40平米的一居，它的租金能是多少？它租金是800多美金，也就是说将近5000块钱的租金回报，如果把它放再一个比较远的地方的话，可能就是两三千，这个租金的回报我们还没有放到房产价值里面去。还有一个是胡总说的是房主不是房奴，我们可以把房产理解成为一个存折。现在很多人说房价涨了我真高兴，以前没有这种金融工具的时候，我说你涨了之后你会把它卖掉吗？他说不会。比如说我当年花了50万买了一套90平米的房子，现在是涨到100万，但是如果我把它卖掉的话也只能在同样地方买一套同样的房子。

【徐东华】如果说我当时的房产有一定的贷款我还了几年之后，比如说这套50万的房子，购入价格是50万，我当时贷款30万，我现在还10万还剩20万。但是房产现在市价是150万，我不可能把它卖掉，因为卖掉我没有地方住了，这是我现在的家庭唯一住房。但是现在我想买一辆车，或者说我想做一些其他的投资。如果在政策允许的情况下，因为有时候这个款项出去了之后你要给银行一个回馈的，你干什么的。你只能把它用于消费，国内现在是不允许投资股市的，国外的一些地方还是可以的。这个时候我的房产已经还了10万贷款了，我现在可以通过同名转按揭贷出多少钱呢？我可以把我还掉的10万贷出来。比如说你几年以前买的房子，你现在累计还款达到10万块钱，你可以通过同名转按揭把这个10万块钱拿出来。

【徐东华】我来之前有人告诉我，今天在座的很多朋友不一定只是投资，也希望购置一套自己的房子，或者是购买第二套房子。现在很多人把房产作为保守型的投资，比如说我以后会有孩子，现在房价已经很高了我是不是应该买一套房子给孩子住，或者给父母买一套房子住。现在我们投资房产的时候该怎么办呢？其实第一点你不要过多的考虑房价下跌多少，或者说你鉴定的认为房价会下跌的话，大家可以等。01年的时候我听过一个非常有名的教授讲课，他说02年房价必然大跌，02年他说03年必然下跌，一直说到06年他不说了，因为他当时的分析确实非常有道理。我们只能说中国楼市从99年左右开始起步，它之前健康不健康也好，发展到今天它跟我们老百姓的生活跟我们的消费能力已经有一些脱节了。像现在收入相对较低的一些消费者，甚至说很多普通的工薪阶层甚至一些白领，他们购置一套房子都会比较吃力。但是这个房产最终会走向一个不是说人人都可以自购房产的状况，中国现在个人拥有住房的比例已经是非常高了，以后的发展趋势肯定不是说像前几年咬咬牙把全款付了就把房子买了，现在是咬咬牙再借点钱还不够付首付的。

【徐东华】你买房的时候要考虑几个方面。第一个是考虑你的年龄结构，很多人是30岁左右第一套房我不建议大家一步到位，过去我们的观念是买新不买旧，不买别人二手房。第二个观念是我们要买就一步到位，咬咬牙买一个一百多平米的，我们可以住好几口人，有孩子了以后还可以和父母同住。但是我要告诉大家不要给自己的压力太大，现在的社会竞争非常激烈，就是有人买了房、买了车之后连孩子都不敢要了，因为现在的家庭支出是非常高的比例。第一套房子你可以买一个你受范围之内的住宅，比如说郊区住宅，第二种考虑就是你买市区小户型总价低的住房。如果我现在单身的话我肯定会去买小户型公寓，即便说我刚刚结婚我第一次购房的话，我会在市区买一套50多平米的二手房，哪怕它的年代稍微老一些。我现在要求我够住就可以了，我可以不去租房子了。我买下这套房在几年之后不管你楼市再怎么涨，我持有的房产是一样上涨的。我可以通过把它在二手房市场变现，或者是我收入状况有变化了，我收入高了，我认为我自己奔向小康了，我可以把这套房子出租以租养贷，我再购置一套房产。我们很多人说中国的租售比中国1：400，美国1：200，我觉得这个东西是没有办法比的，租售比没有一个通行的标准。我们欧洲很多的房产是一个独立屋，或者是我们现在说的（英文），这在澳洲是非常普遍的住宅形态，没有像放眼望去全是高塔，低眼一看全是板楼。现在租金价格之所以被低估，是很多人在楼市非常热的情况下，而且房价没有到一个非常高的程度的时候，很多人还是在考虑买房而没有考虑租房。

【徐东华】第二个是我前两天看到一个新闻，就是官方的预计如果奥运会结束3年之内 ，北京市的人口将达到1800万，就是比现在的人口数增加300到500万。这个是什么概念呢？很多人最终就会去租房，现在北京的土地已经容纳不了这么多人了，而且北京市政府这两年会大量的去做经济适用房和廉租房，所以会使更多的人走向租赁市场，所以租赁的价格一定会上涨的。

【徐东华】我再回到刚才的问题，作为一个年轻人如果我的经济条件允许我购买第二套房子的时候，第一套房子我可以投放到租赁市场，第二套房子完全可以贷款，即使是月供5千我凭借我的租金也可以还一半，我再加上我的能力我也可以还月供。这时候我已经成家了我还有了孩子，我的收入状况在刨去月供之后，我还可以养活老婆孩子，甚至我还可以再买一套房子。这是第二置业周期，一般和第一置业周期相隔3到7年左右。第二置业周期大概是40岁左右的年龄，你可以把你的第一套房产拿出来做一些其他的投资，让你的资产有投资。还有是我的经济能力允许了，我可以把这套房子卖掉以旧换新买一套更大的。

【徐东华】现在我们还有一种新的按揭产品，还没有马上实施，幸福人寿在做上海也在尝试，就是反向按揭。我们现在讨论我们老了怎么办，我有社会保险，还有商业保险，有投资意识的人这个是肯定要有的。反向按揭在明年、后年会通过银监会、保监会把它批下来。也就是说把你现在自住的房产交给银行，银行帮你搭理，当然你还是住在里面的，银行每个月向你发放一笔养老金，就是通过这套房子的市价的评估来发放的。当哪一天你百年了，当你通过反向按揭获得很多资金的时候，这套房子会交由银行处置，如果有剩余的话会交给你的认定继承人。这个在很多国家都已经有了，在中国据我所知是幸福人寿在尝试这个东西。

【徐东华】如果说我们现在买房应该注意什么？这也是好多人问的问题，如果现在买房的话我提醒大家一下。在买房的时候有四看。第一要看地段，这个地段现在是什么状况？如果你不想进入房价的最高点的话，你就不要盯着最热门的去买。因为我相信大家很多人不愿意去炒房，就是挣一笔快钱。对于我们普通的老百姓来讲，你在投资的时候你可以买那些不是很好的区域。像前几年我们大家说南城不好，北京的房价平均价格突破六七千的时候，南城的价格均价还是三四千的水平。我们到今天的南城看一下，新开一栋楼的内部认购价是15000平米，他现在的房价已经涨到非常高了，当年我在那买房的时候只有4000多。所有作为普通老百姓投资你可以去买那些不是非常看好的区域，比如说宋家庄，说那有经济适用房有一个地铁5号线，去了以后一看环境太差了，我已经打消了买房的念头了。但是今年一看那的环境有很大的改善，而且地铁已经通了。我们现在的轨道交通大家知道到08年是什么样的规模，到2010年是什么样的规模，2012年是什么样了规模。

【徐东华】第二就是要看物业，现在很多人对物业还不是特别重视。就是我买这个房子买下来就买下来了，以后物业谁来管再说。我们看到很多的项目，为什么今天有很好的表现呢？就是有很好的物业管理，尤其是别墅在这个方面体现的非常明显。像顺义的优山美地，他的增长在中央别墅区里面增长是最快的，就是因为他的物业管理是最好的。它的物业管理好当你想卖出或者是想租出去的时候，更多的人愿意在这。

【徐东华】还有就是要看户型，最简单的像现在很多人买房去了一问两居大概是多少，都是100多平米，还有一居大概是多少，多少多少平米。你除了看它的总价是不是你能接受以外，你其要看户型的合理程度。比如说在北方最重要的就是朝向，比如说朝南的它的价格肯定会非常高，但是在塔楼里面朝南一般是大户型甚至是特大户型，一般是在140平米以上的，因为大户型如果你不朝南开发商也发愁。

【徐东华】还有是要看配套，不是说看现在的配套有什么，而是以后能有什么配套？比如说前门那里有一个北京规划博物馆，在那里可以得到很多北京城建规划的信息，大家如果想买房投资的话可以到那里看一下。我当时买房的时候，就考虑到旁边要建一个医院，而且要建一个南城数一数二的公园，就是这两点促使我在那买了。很多人买房的时候要看这个有没有轨道的规划、有没有道路的规划，这些规划有多长时间，这些都是决定你的投资，最后你的价值体现都是由这些方面来决定的。

【徐东华】我想对于房产交易合投资，有些时候不是说你用半个小时能讲出来的，我在给别人做一些类似这样讲授的时候，所花的时间会非常长。甚至有时候我回答别人一个问题，打这篇字都要半个多小时，所以我希望大家可以提一些问题出来。因为每个人在买房的时候遇到的问题是不一样的。

【网友】现在有商住两用的公寓，但是他的产权是50年的。

【徐东华】他不是产权是土地使用权。这里面有两个，首先我先解释这50年的问题，因为住宅用地最高使用年限是70年，即使你达到这个年限房产产权是永久的，只要房产还在你就永远拥有对他的所有权和拥有权。中国是社会主义国家土地是国有的，即使你达到了50年，你也可以继续选择缴纳土地出让金的方式。还有一个是十一五期间要出台的，大家都在观望猜测物业税，物业税按照现在的理解会把土地出让金柔和在物业税里面，也就是说这个房产你持有一连就要交一年的税费，所以说这套房子只要不拆迁就可以继续使用。

【网友】现在房价是一样的，你觉得买这个合适吗？

【徐东华】我觉得没有什么不合适。第一个是50年以后是什么样的还不好说。第二个是即使到了50年，根据中国的国情你补交一部分的费用你还可以继续使用，这个费用也不是很高。现在的土地出让金已经到顶点了是3%，也就是说你将来想要继续拥有这套房子的土地使用权就要交3%。如果国家想要收回这套房子的话也好办，就是你把我房子的产权补偿给我。

【网友】现在有很多二手房，出售相对来说价格便宜一点，我们也会考虑，但是他的产权一般是公房或者是央产房，这个可以考虑吗？

【网友】我有两套已购公房，我可不可以以房做抵押贷款买房呢？这个房子是中行记的房子，但是我们已经花钱购买了。

【徐东华】已购公房如果取得产权证的话，就是属于个人的产权，只不过上市的时候交土地出让金就可以了。如果是抵押的话，一般要指定你的抵押用途。有些银行规定你的房子抵押之后只能是买车、装修、子女出国等等，不允许你买房，但是有的银行还是允许你做的。一般来说你的贷款是这样的状况，就是你把房产交给评估公司评估，比如说你房产市值是60万，他评估完了以后认为是50万，他按照评估价值贷款出50%，也就是说可以贷款25万。有些银行要求你最长的还款年限是10年，有些银行可以做到30年，但是期望不要太高。

【网友】讲北京规划的地方叫什么？具体是在什么地方？

【徐东华】北京市规划博物馆，就是前门东大街，你从前门往东走大概就是几百米到一里地的范围，你就会看到一个很奇怪的建筑物。

【网友】他不是就是工作日上班，周末没有人？

【徐东华】我记得是有人的。

【主持人】大家的提问非常踊跃，如果大家有什么问题我们可以会后跟徐总咨询，而且我们网站上也有徐总的博客。我们下面就来抽我们的二等奖，我们二等奖是价值180万的牛奶酸奶机三台，有请徐总给我们抽出三名幸运儿。请徐总把酸奶机颁发给我们的获奖者。

【主持人】感谢徐总。下面就有请我们渣打银行投资理财经理李洁女士为我们讲解一下渣打银行的代客理财产品。

【李洁】我们渣打银行在中国市场提供什么样理财服务给大家。我在外资银行工作已经超过10年了，一直都是在做财富管理方面的工作。今天我会跟大家从三个方面来介绍一下我们渣打银行在中国这个市场，尤其是在做理财方面我们做了一些什么。

【李洁】首先我希望跟大家分享一下我们渣打银行，在投资方面是什么样的理念。其实今天来到现场的各个朋友，你们都是想做更多的投资，在投资当中买房是一个很重要的部分，刚才也有两位专家跟大家分享了这方面的内容。在我来说的话，我希望是从一个全盘，在你的投资组合当中除了做房产、除了买股票、除了买基金以外，还会有一些什么更好的选择？

【李洁】我跟大家玩一个游戏，有两个机会。第一个你有80%的机会是可以获得4000块钱。第二个是有百分之百的机会是3000块钱。当这两个机会来到你面前的时候你是怎么选择的？选择80%能够赚多点的，举手给我看一下，百分之百赚3000没有什么意外的请举手。我们看一下这个结果跟大家的选择一不一样。国际上的投资者大家可以看到，有80%拿更多的时候，心里总是希望有一个比较确定的预期，所以选择这个的比例是相对来说少一点的，刚才大家现场的反映也可以看出来。这个就是大家在面对一个赚钱的机会，你的选择是怎么样的。

【李洁】反过来另外一个结果，损失的时候，80%只是需要损失4000块钱，但是另外一个也不用想了百分之百3000块钱。当这样让你做选择的时候，你会怎么样选择？大家的行为是很一致的，赚钱如果是有损失的时候，我心里上还想还有机会不需要损失这么多的。当百分之百确定3000的时候，你可能不会做这样的选择。这个就是说当你做投资无论是在哪个领域也好，你面临的结果是一样的就是赚钱和损失，在面对这两个机会的时候你的选择是什么样的。大家在投资行为上来看的话，是基本上类似的。

【李洁】我们说投资一个是相对论，也有痛苦也有快乐，怎么样解释呢？大家看这个很简单的图，上边是快乐、下面是痛苦，左边是收益，右边是损失。这个是说当你赚一百块钱或者是亏一百块钱，从金额上看都是一百块钱。当你赚一百块钱的时候，快乐是这么多，痛苦是这么多。当你赚到一百块钱的时候当然是好事情了，但是你又会衡量一下在当前这种社会情况下，一百块钱带给你的物质上表现就是吃几个午餐够不够，当你亏一百块钱的时候你会想一个星期的午餐都没有了。当你跟你的爱人吃一顿晚餐的时候可能是好几百，一百块钱只是其中的一点点。所以当你赚一百块钱的时候你是快乐了，但是是少一点的，但是亏一百块钱就会很痛苦了，所以说快乐跟痛苦是并存的。所以大家选择的时候要注意了。

【李洁】这个是什么东西？苹果。这个呢？果汁，我特意要放两个苹果告诉大家这是苹果汁。这个呢？橙子。它们一不一样？不一样。其实你也帮我回答了一个这样的问题，很多朋友问我其实我们投资有很多的，买股票跟买基金一不一样？银行的理财产品跟买基金炒股票又是不是一样？都是不一样的。但是其实有很多人是搞不清楚这个分别的。我们说买股票就像你吃苹果，基金就像是果汁，因为基金是一个组合，他在组合当中都是从不同股票当中挑出来的。所以说基金的表现好不好，他决定于股票的表现好不好。就像你这个果汁的味道好不好，如果你苹果是不新鲜的，榨出来的果汁也是不好喝的。所以看基金好不好，也要看他里面包括的股票是不是好的。

【李洁】理财上他们的分歧还是蛮大的，但是从健康的角度来说苹果跟橙子的角度都是有好处的，只不过大家的口味是不一样的，比如说我就不喜欢吃苹果，我就喜欢吃橙子，这只是口味上的选择。所以在理财上有些人喜欢炒股票，有些人喜欢买基金，他觉得在银行有专家做指导的话他会更加安心，这些就是你对产品的看法或者是风险承受能力来决定的。

【李洁】我们做投资的话，这位老人家是我们现代投资学的奠定者，他是诺贝尔经济学奖的得主，他67年的时候用一张纸写下了现在的投资学理论，他就说我们的投资组合是很多的，但是在这么多的组合当中哪一个是最优化的，哪一个性价比是最好的。这里有三个组合，A对应的是这颗星星，这个是回报、这个是风险。B是这个、C是这个，大家告诉我你们看出来最优化的投资组合是哪一个吗？A。其实很简单的，在我们面对回报的时候，当然首先看回报这个是最高的，我们再看风险，从风险来说它的风险是最低的。所以在这三个投资选择来说，A的投资组合是最好的，我们称为是最优化的投资组合。在B跟C当中，你很明显的看到B的回报要比C高，但是C相对来说在风险上比B好。面对这样的选择，大家的回报相差是有差异，但是他C的最合风险要小的时候，这就要看你自己的决定哪个最适合你了，这就不是最优化的问题。所以只有位于黄色这条线上的组合，在他附近的投资，才是最优化的组合。所以我们在做投资组合的时候，就是等于买东西划不划算，同样是一笔钱你把他的效益最大化的时候才是最有意义的。

【李洁】下面跟大家分享一下渣打银行在投资管理当中是怎么看待这个问题的。大家首先看左边这个图，这个图我们会认为你手上所有的资金不是说每一分钱都是要做理财的。首先第一步我们认为人生当中总是有一些意外的情况、紧急的情况，你都要为这个做好准备。比如说你突然生病了，要去住院现在都是先要交押金的，如果你把钱都拿去炒股票、炒楼的话，你可能连这一点的紧急资金都拿不出来了，这是不行的，你要有3到6个月的流动资金。还有一个是你要考虑你身边的家人和你自己，所以要做一些保险方面的保障。还有是第三部的物业购置计划，在这个计划当中到底是说需要按揭买楼，还是说要付完全款，还是购买多少套的物业。这些我们渣打银行在按揭理财这一块油非常好的安排给大家。第四个是涉及到信用系统，现在除了做按揭你要按时还款，使用信用卡也要按时还款的。我们认为在生活当中你只有把前面这四个内容全部处理好了，真的是有剩余资金的时候，你才考虑做储蓄还是做投资。

【李洁】做储蓄和投资的时候，我们看一下右边的图。第一个是认清你的目标和趋向，很多客人来了以后都会说我想做投资理财，我就会问你的目标是什么？他说没有，只是想投资增值。这只是一个很笼统的答案，我们希望这个理财目标你到底是为孩子的教育做准备，还是为你退休做安排，还是要为买房子做准备，这才是你的具体目标。只有基于你的这样投资目标，才有可能帮助你安排投资的机会，就是你的投资期有多长、什么样的流动性适合您，这样的话我们才可以帮你做资产配制。有了资产配制之后，当然要拿出合适的产品，才是最好的。我们定期也会和顾客探讨一下，我们现在的安排到底有没有符合我们原来预想的目标。

【李洁】下面是帮大家分析一下，在目前大家投资当中有两个组别是挺普遍的。有一个投资理财是现金资产类的，很多人是手上有一部分现金，买卖股票、买卖基金，这样的话你可以看投资回报和风险的表现是什么样的。如果你手上百分之百是现金的话，风险是很低的，收益也是很低的。当你把一半拿出来投资的话，你就会发现收益是很高的。另外一个是我们今天加入房地产了，大家有没有发现这个图跟那个图有什么最直观的不一样。这个会拐弯了，拐弯是意味着什么呢？

【网友】意味着风险。

【李洁】意味着风险降低还是提高呢？首先在这个组合当中我们只是提出了债券加入了房地产，从资产来说除了现金资产，我们加入了固定资产。固定资产在这里就起了一个作用，就是一个拐点。我们看绿色的这一点他纯粹是把资产放在货币市场上。你把10%的资产放在固定资产上的话，这个就会上移了。这个就是说你加入固定资产了以后，你就是起到了一个优化的作用。这个在来说就是一种成本的分散，因为我们知道在理财当中是没有免费午餐的，你需要保障的话你就要付出代价，很明显例子就是保险。为什么保险公司愿意在你有需要的时候，付这么大的保额给你？就是你之前付出了保费，这个东西你是要付出成本的。你做理财当中你的总资产是没有变化的，只是放的门类不同了，尤其是相关性不强的领域当中，资产还是那么多的资产，但是你的回报率得到了优化。如果你把所有的资产都放在一个领域的话，你所面临的风险就会比较高了。

【李洁】在这里我跟大家回顾一下我们渣打银行，我们进入中国有150年的历史，做理财我们2005年开始的。2005年我们也是第一家在国内推出跟海外指数挂钩的银行，在当时我们做的就是道琼斯工业指数，后来我们的目光也会关注日本的市场以及香港的市场。现在的表现我们前面两期产品全部已经锁定回报了，后面的产品也即将到期。大家现在看到觉得为什么你那个时候做的产品只有5.1%的回报，看起来并不是太吸引。我不知道大家05年的时候有没有关注美国的利率市场，当时的利率只有1%。也就是说你把钱放在银行的时候，只有1%的利率，但是做理财的话我给你的是5.1%。所以如果你要用今天的价格跟两年前价格去比的话，它不一定那么吸引，但是在那时候是非常好的。

【李洁】06年我们做的主题是非常丰富的，我们一年当中做了12个产品，就是每个月都有产品。这个产品都是在我们保本情况之下提前结束的产品，这个是占了绝对的百分比。我们值得一提的是现在很沸沸扬扬的港股直通车，但是一直没有开动。在去年6月份的时候，我们渣打银行已经为我们客人提供了投资港股的机会。去年6月份的时候我是选择了中国移动、中国人寿、中国铝业的投资标底。那时候我们买中国移动是43块钱港币，今天大概是130，最近他的目标价是170。当时我们做中国人寿是13块钱，现在是60块钱。港股直通车现在在市场上传的沸沸扬扬的时候，我们在一年多以前已经在做这个事情，并且为我们的客人提供一个持续的回报。

【李洁】我们在做理财方面也是很创新的，大家看到最右边的中国新势力，突然一看不知道这个是什么东西，其实这个是根据胡润榜的排名，今年的首富也出来了，是叫杨慧叶，去年是九龙纸业的张英。我们做的这个就是参考去年的富豪榜，一个是它是一个噱头，另外一个我们是发现它是中国新行业的发展。还有一个是在等电梯的时候大家会做一个什么事情，我们当时还选择了分众传媒，还有就是无锡尚德的太阳能。我们发现上榜的行业都是这些新的行业，我们就设计叫做中国新势力。在去年11月份的时候，中国新势力的主题也是我们渣打银行率先在市场上推出了面对境外人士人民币的理财。

【李洁】进入2007年大家可以看到大半年过去了，我们的主题也做了非常多的，除了延续房地产、自然资源、新的行业这些之外，今年是金猪年有很多的宝宝出生，我们也选取了婴儿的行业，还有国企的回归，还有内需的动力。还有是通胀，在股票市场这么高的情况下，是不是适合介入呢？我们为大家又选取了商品和农产品市场的投资。今年4月份我们渣打银行完成了本地注册之后，也为我们境内的居民提供了人民币方面的理财。我们可以看到今年来说，推出的产品我们也是在保证本金安全的情况之下提前结束，并且可以给客人相当高的回报。

【李洁】另外一个主题就是大家最近很关心的QDII，大家知不知道什么叫做QDII？其实它就是一个银行构建的平台，把国内的资金通过这个平台放到海外市场当中去，这个叫做QDII代客境外理财。待客境外理财在渣打银行分的类别挺多的，我们去年年底拿到这个额度的话，我们就在市场上推出了瑞银的全球战略指数，这个都是保本型的。第二个是有条件保本的，就是说只要提前终止的话我们是保证本金的。我们的眼光是放在一行新的方面，在过年就算是在北京大家也感觉到天气比以往更热一些，穿的更少了。这个从环保上来说不是很好的东西，但是也催生了一些新的领域出来了，所以我们关注到全球的环保。还有关注回归和内需动力。我们过去所做的产品，我们瑞银的QDII获得了2006年外汇理财的金奖，今年我们环保指数在推出两个月以后就提前结束，给了客人是20%的年回报。

【李洁】下面跟大家具体分析一下我们最近推出来一个全新的QDII的组合，是怎么样运作、怎么样帮大家规避风险的。目前在市场上其实有非常多风险，比如说每天股票的升升跌跌，是不是非常的激动人心？大家好在没有炒港股，港股每天上下一千多点，更加玩的是心跳。所以现在的风险，市场的波动是非常大的。其次就是很多人赚不到钱，因为我看很多报告说，今年赚钱的人明显是比去年少的。今年在5.30之后，可能是有70%的人是赚不到钱的。还有一个是选择很多，单在基金这个类别来看的话，最近大家也听闻哪个基金公司又推出什么了，哪个银行推出什么了，就是林林总总的选择是非常多的。在面对这么多选择的时候，我们永远说选择苹果还是选择橙子，这个一定要做好选择。当市场上有这些风险的时候，我们要规避它，要看看有什么方式可以应对它。作为中国人来说我们一向比较信风水，希望高人出来告诉你是机会还是风险，这样你觉得会好一点，提早一点知道可以帮你知道机会或者是预测风险。

【李洁】这个是从过去的1997年到2007年在市场上发生的种种经济或者是政治上的事件，包括亚洲的金融风暴，俄罗斯的经济崩溃，纳斯达克、安然事件，还有美国通胀的担心，还有A股市场的刺激债，还有9.11国际战争。在过去的10年里面政治、经济都发生了非常多、非常有代表性的事件。如果有人说这个事件是小范围的，是不影响你投资的时候，对你做判断是非常有好处的。我们做瑞银的时候，他动用了全球的60多个国家的探测做了一个风险指数。也就是说你看到这个红色的是小范围的事件，而不是影响全球的重大事件。我们看亚洲金融风暴，虽然它也是一个蛮大的事件，但是它只是集中在一个相对比较小的区域当中，所以并没有认为它是一个比较大的风险。只有超出红色区域的事件，包括像俄罗斯的经济崩溃，9.11事件，还有第二次海湾战争，这个是影响全球股票或者是能源类的事件，他们觉得这个是非常大的事件。所以在QDII当中我们是加入了一个雷达，告诉你风险是在哪里的贪色。

【李洁】我们刚才说做投资是有很多的投资选择，哪个是最优化、最适合你的呢？现在国际上理财比较新的做法，就是用一些核心的基金再加卫星的基金，有点像我们嫦娥奔月的探测，我们也形象的跟大家说这叫做四星伴月。首先是说核心的资产首先帮你稳定投资的安全，在投资来说有三个因素是要考虑的。第一个是要安全，当你本金都保不住的时候你是没有机会赚更多钱的，所以做投资无论是哪个领域首先是安全，其次是考虑收益，再次是考虑流动性。所以核心资产的选择是帮你做安全，但是光安全也没有用，也不会有价值。所以我们会搭配卫星基金，帮你选择当期最热门、最赚钱的行业去赚取回报。我们四星伴月的当中，核心的基金是选择的美林全球资产配制基金，这个资产配制基金是顶级的基金，也不是说一般的投资者可以介入的。而且四星的话，基建、水

务、环保都是非常热门的话题，最上面的是中国的私募。这个私募大家很多人没有碰过，第一个是他不是公开发行的，第二个是他的资金需求非常大，第三个是他是你有钱的话不认识这个圈子的人也很难进入的。这个私募的投资范围恰恰是我们最热门的香港股票，而且是我们香港当中的国企指数。国企指数也是从03年到07年我们环顾市场当中主要指数的话，它的表现是最优秀的。03年到07年这段时间，尤其是06年大家觉得中国的股市非常好，他的增长率是在400%，中国恒生指数的增长是600%。所以我们在私募的投资方向，是集中火力帮大家投资到在香港的国企当中去。

【李洁】这是我们做的一个四星伴月的组合，从2003年到现在的历史回顾。为什么选取了03年呢？这个是有讲究的。因为从03年到07年，基本上是全球股市上升的区间，是牛市的区间，所以我们可以看到这样的投资组合在熊市和牛市带来的效果是什么样的。下面蓝色的线就是全球股市普遍表现的一条线，下面的绿色这条线就是我们四星伴月的表现。红色的这条是因为我们在四星伴月的策略之上，我们加入了一个只有机构才有的卖空策略。大家知道我们现在的股指期货也说了很久，但是一直没有推出市场，也有人说为什么中国股票市场一直在这么涨，因为它不能跌你只有涨才能赚钱。但是在国际市场上不是这样的，要有买卖两股力量来平衡这个市场，但是在中国是没有的，所以风险也就堆积在这里了。作为我们是加入了一个在机构才会采取的卖空策略，也就是说市场下跌的时候，我们采取卖跌的策略也是可以赚钱的。我们看在牛市的话，我们一期的回报率是60%，而当期全球的回报率是20%。而在03年到现在的牛市阶段他所表现出来的优势就更强了。我在这个时候加入了卖空策略的表现非常明显，全球股票市场是负增长的情况之下，我们的增长是19%。

【李洁】所以我们做全新组合式的代客境外理财当中，我们是考虑到市场上的风险是在哪里，市场上的投资机会是在哪里，作出了更多的选择给大家。详情我在这里就不多说了，以上我所介绍的是我们渣打银行在中国市场目前所做的一些投资。我们仅仅是对中国的居民，还有是非美籍的境外人士开放的，如果是美国籍对不起暂时就不能服务了。谢谢大家！

【主持人】非常感谢李总给我们带来的精采演讲。我们今天现场的观众也提了很多的问题，我们这个也是线上直播的，所以我想把第三个提问的机会留给我们线上的网友，我们工作人员收集了一些网友的提问，请李总给我们做一下回答。

【网友】我们这边工作人员收集上来了一些问题，首先想请问您一下现在QDII的产品有很多，你们渣打银行的QDII产品和其他银行相比有什么优势？

【李洁】我们做代客境外理财，我们渣打银行在这方面走的非常先进，在去年年底的时候我们是外资银行第一家推出代客境外理财的。其实门类分别上面我们产品也是非常多的，根据不同客人的风险承受能力，我们有完全保本的，有条件保本的，还有完全追求高收益的。从目前组合式的投资来说，目前也有一些公司推出代客境外理财，他们跟我们渣打银行有什么不同。第一个我们在风险的管理上面，我们做的非常好，因为我们采用了瑞银的风险探测，可以让我们知道这个市场到底是有风险还是没有风险的。还有一个我是进入了中国的思路，金牛基金在我们的投资当中让普通的投资者也可以参与私募的投资。还有一个是当市场有调整的时候，我的卖空机制可以对抗市场下调的时候带来的风险，我仍然可以给大家带来收益的。这些风险上来的策略管理，是目前其他公司推出产品完全没有的。因为这些公司他们所推出的投资理财的方向可能是比较集中的，就是在港股上，但是如果真的跌了你怎么帮我保本。我不是说买了以后就等着他上涨赚钱，我们在他下跌的时候会帮你卖空来为你获得收益。

【网友】人民币对美元的汇率是越来越低，现在一人民币兑美元的话现在是7.5以下了。现在QDII产品是用美元来购的，这样的话它的回报率是不是要在7.5以上，才能够弥补人民币对美元的差价？

【李洁】渣打银行每年对汇率的预测，我们在年初的时候会做出相类似的预测，在去年我们预测人民币兑美金的升值范围是3%到5%，

【网友】还有一个问题是这样的，今年我们渣打银行仍然是维持人民币对美金的升值幅度是5%，所以说年底应该是维持在7.45这样一个范围。这个从预测当中我们认为他的升值幅度是5%。另一方面我们为大家选取的投资范围，尤其像私募基金所做的中国国企，因为国企本身它的运作地点都是在中国，是以中国结算为主的，其实在他们的整体盈利当中已经把汇率的因素反映在香港的股票价格上面去，他们已经按照现在的股票价格加进去了。所以现在人民币汇率的影响，对他们只有好处没有坏处。

【李洁】最后一点我刚才跟大家回顾2000年到现在的运作模式，在熊市的时候我们能够带给大家20%的汇报，牛市的时候60%的汇报。这么大产品回报的时候，你汇率升值是5%这样的水平，完全是一个非常小的因素。所以并不存在非常大的影响。而且大家要想一下在你做人民币投资理财的话，你在人民币当中获得你资产多少的回报？虽然人民币是升值的资产，但是你不做安排只做房产投资你的回报有多少？或者是说你做一些纯粹人民币理财的回报能有多少？因为整个银行界人民币里这个范畴基本上是三个方面，一个是纯粹投资在货币市场上，回报是2%，第二个是信托市场回报率是4%到5%，第三个是打新股一般的回报是10%到15%这个范围。但是打新股是要跟银行分成的，一般是二八，要不就是三七。如果里不炒股票的话，纯粹做人民币理财的话，你的回报率是7%就是非常好了。但是炒股票不是每个人都赚钱的，尤其是今年亏钱人比赚钱人多的时候，炒股票不是你最好的选择。当所有人都知道不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里面的时候，你的资产组合怎么配制这才是最关键的问题。我们为你所选取的就是既平衡了你投资的安全，又为你在特定高增长的行业当中获取更高的收益，加上风险的管理、卖空的策略，综合各方面的情况下，提高大家的回报，所以在汇率这方面的变化是完全可以忽略不算的。

【主持人】刚才大家进来的时候每个人手上都有一个置业大讲堂的调查问卷，希望大家填写完后交给我们，我们会把它作为置业大讲堂备用的信息，我们也会对它进行抽奖，抽到奖的朋友我们也有相应的丰厚的礼品给大家。下面的环节就要抽取我们今天的一等奖，下面有请渣打银行的李总为抽取今天的一等奖，一等奖是由渣打银行为我们提供的价值588元的早餐吧一台。27号，恭喜这位朋友。我们这边还有一个特别的奖项是由德意志银行为大家特别提供的张裕解百纳，下面有请德意志银行信贷业务总监胡季先生为我们抽取这个特别的奖项。

【主持人】谢谢胡总。我们第一期的置业理财大讲堂能够召集到这么多网友到现场，我感到非常的开心。搜房置业理财大讲堂也是为了解决网友在个人理财过程当中遇到的一些棘手问题而开设的，希望大家可以继续支持我们，同时也希望各位朋友写下你们高贵的意见，帮助我们成长，也再次感谢各位朋友的光临！请各位朋友继续关注我们下一期的置业理财大讲堂，我们今天到此结束！